Au cours des dernières années, les taux d'intérêt ont atteint des niveaux inégalés depuis le début des années 2000. Par conséquent, les coûts de financement des projets sont devenus un aspect important de tout projet de construction nécessitant un financement par emprunt.
Pour minimiser les coûts, les maîtres d'ouvrage (ou les parties prenantes du projet en matière de financement) cherchent des moyens de fournir des garanties d'exécution afin d'offrir les meilleurs taux d'intérêt. Une hausse d'un seul cran de la cote de crédit d'un prêteur pour le financement d'un projet peut avoir un impact beaucoup plus important sur le marché actuel que sur un marché où les taux d'intérêt sont peu élevés. Les écarts créditeurs sont beaucoup plus importants aujourd'hui qu'ils ne l'étaient il y a cinq ans. Ainsi, les maîtres d'ouvrage se soucient davantage de satisfaire les besoins des prêteurs en termes de garantie d'exécution de leur partenaire entrepreneur en construction.
Du point de vue de l'entrepreneur, il ne souhaite pas qu'une garantie d'exécution excessive vienne peser sur son bilan. Cependant, les maîtres d'ouvrage veulent une garantie d'exécution solide pour obtenir les meilleures modalités de financement de la part de leur prêteur - « plus solide » signifie que la garantie d'exécution doit être plus importante, ou accrue en termes de liquidité, pour permettre de pallier le manquement de l'entrepreneur à achever le projet. Les entrepreneurs avisés augmenteront leurs prix de construction lorsqu'on leur demandera une garantie d'exécution solide ou accrue en termes de liquidité, ce qui aura pour effet d'augmenter le coût du projet pour le maître d’ouvrage. Ultimement, les trois parties prenantes du projet, en l’occurence le maître d'ouvrage, l'entrepreneur et le prêteur, devront trouver l'équilibre idéal en matière de garantie d'exécution afin de minimiser les contraintes sur le bilan de l'entrepreneur, tout en donnant au prêteur une garantie d'exécution suffisamment solide pour lui permettre d'offrir ses meilleurs taux d'intérêt.
Lorsque l'équilibre idéal entre les besoins de l'entrepreneur et ceux du prêteur est atteint, les meilleurs coûts de construction et de financement se combinent pour générer le meilleur coût global pour le projet. Pour parvenir à cet équilibre idéal, vous devez avoir une connaissance approfondie des différentes garanties d'exécution dont dispose l'entrepreneur en construction, de l'impact de ces garanties sur le bilan de ce dernier ainsi que des préférences du prêteur en termes de garanties solides.
Dans une perspective de haut niveau, le tableau suivant vous fournira un bon point de départ concernant certains des outils pouvant être utilisés pour structurer la garantie d'exécution d'un projet :
Outils |
Couverture |
Impact sur le bilan de l'entrepreneur |
Ratio de liquidité du prêteur |
|---|---|---|---|
Garantie de la société mère |
Garantie offerte par une société mère par rapport au rendement d'un entrepreneur dans le cadre de son contrat avec un client; dans le cas où l'entrepreneur est une filiale de la société mère. |
Faible |
Faible |
Cautionnement de bonne exécution (Amérique du Nord) |
|
Faible-moyen |
Moyen |
Caution d'adjudication (souvent utilisée au Royaume-Uni) |
|
Moyen |
Élevé |
Assurance contre les manquements des sous‐traitants |
|
Faible |
Élevé |
Lettre de crédit |
|
Très élevé |
Très élevé |
Caution exigible sur demande ou cautionnement liquide |
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Moyen-élevé |
Élevé-très élevé |
Cautionnement hybride (cautionnement liquide / Amérique du Nord) |
|
Moyen-élevé |
Très élevé (liquidité) Moyen (cond.) |
Cautionnement par lettre de crédit |
|
Moyen-élevé |
Très élevé |
Conclusion
Nous espérons tous que les taux d'intérêt peu élevés des 15 à 20 dernières années reviendront. Toutefois, entretemps, les parties prenantes aux projets doivent se familiariser avec l'éventail des garanties d'exécution disponibles pour sécuriser l’excécution des projets des entrepreneurs. Elles doivent non seulement connaître ces garanties d'exécution, mais aussi savoir comment chacune d’entre-elles perçoit ces solutions et leur impact sur leur prix respectif. Pour obtenir le meilleur coût de construction dans l'environnement bâti, et ce dans le contexte économique actuel marqué par des taux d'intérêt élevés, vous devez trouver l'équilibre idéal en matière de garantie d'exécution.
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David Bowcott
David Bowcott, Directeur général, Groupe Construction et infrastructure NFP
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